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一線城市新房成交量縮水四成 2018年或迎來市場回暖

石門樓盤網 2018-07-23 19:18
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鏈家研究院認為,隨著調控效果的消化和前期累積需求尤其是換房需求的增多,一線城市的二手房市場會小幅回暖,2018年的月均成交量將高于現有水平,向正常水平恢復。該機構同時指出,“這種恢復是自然、自發向‘合理交易量’的正常回歸,不會對價格形成明顯的壓力,房價總體將保持平穩。”

樓市“未來已來”

2017年是房地產“大年”,新建商品住宅銷售面積和銷售額創出新高,但是在這背后,一線城市由于調控不斷加碼而成交量明顯下滑,其中新房成交量同比下降了40%。不過,業內普遍預計2018年一線城市將有所回暖。除了市場發生的變化,建立多主體供給、多渠道保障的住房制度以及長效機制的建設等一系列措施,將改變未來樓市的格局,如目前多個城市加快共有產權住房的建設。

“我們這個區域的房源,這段時間的帶看量很少,有時候我一整天都帶(看)不了一套。”鏈家地產北京朝陽區褡褳坡門店的業務員小徐1月4日向21世紀經濟報道記者表示,他所在的區域二手房交易明顯降溫。他本人已經一個多月沒有“開單”。

就在房地產市場迎來又一個“大年”時,處于調控中心的一線城市,2017年的成交量卻大幅下滑。

綜合官方和民間機構的數據,去年北上廣深四個一線城市的新房成交量總體下滑四成左右,二手房成交規模則幾乎減半。其中,降幅較大的北京,新房和二手房成交量雙雙“腰斬”。

考慮到全國樓市2017年“豐收”,這種變化顯得不尋常。根據國家統計局的數據,2017年前11月,全國商品房銷售面積同比增長7.9%。雖然年末市場有所降溫,但全年超過2016年的水平并創歷史新高,已是大概率事件。

這再度體現出房地產市場的區域差異特征。由于調控政策出臺的時序和力度不同,2017年房地產市場的重心已轉移至三四線城市和中西部區域。作為調控政策的“發起點和高地”,一線城市卻趨于冷淡,供應和需求都較為低迷。

大部分分析人士認為,這種情況并不會持續太久。市場容量大、需求有待釋放的一線城市,可能在今年的“小年”中有所反彈。

“連環單”強化二手房降溫

截至目前,各地官方尚未公布匯總后的成交數據,但民間機構均依據官方的監測信息予以統計。雖然不同機構的統計數據有細微差別,但均反映出一線城市成交量大幅下降的事實。

根據中原地產的統計,2017年四個一線城市合計成交新房(不含保障房)19.23萬套,成交面積1875萬平方米,兩者同比下滑幅度相當,約為40%。二手房方面,去年一線城市成交4001萬平方米,同比下滑46.6%。

其中,北京的新房和二手房成交量雙雙“腰斬”。北京新房成交僅為3萬套左右,創下歷史新低。上海的二手房交易跌幅最大,成交面積為1283萬平方米,跌幅接近六成。

價格方面,根據國家統計局的數據,截至2017年11月,北京、上海的新房和二手房價格均同比下滑,深圳新房價格下滑,市場動向相對滯后的廣州,房價則同比上漲。

不過,在2017年,全國大部分城市錄得交易量攀升,上市房企銷售業績也普遍向好。雖然年末市場有所降溫,但很多城市仍然創下歷史新高。

中信建投認為,這種情況并不意外。按照該機構的觀點,市場的熱點已經從2015年的一線城市,轉移到2016年的二線城市,到2017年,三四線城市已成為新的熱點。這些城市的單城交易規模雖小,卻因數量眾多而構成“長尾”,并推動去年的整體交易規模創下歷史新高。

從某種意義上說,這種變化源自調控政策出臺的時序和力度。從2015年末開始,一線城市就率先出臺調控政策。在2016年和2017年的數次加碼中,一線城市均“身先士卒”。數次政策累加之后,一線城市的調控力度已是全國之最。

“一線城市既是政策的發起點,也是政策高地。”1月4日,北京某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示,作為本輪調控亮點的“現售令”、土地交易中的限價、鼓勵租賃等措施,均源自一線城市,然后向全國推廣開來。

但就一線城市而言,調控政策在新房和二手房市場的作用機制并不相同。

新房市場的降溫,主要是由于“限價令”帶來的供應低迷。以北京為例,亞豪機構的數據顯示,2017年北京僅有126個項目入市,同比減少154個,月均入市量僅10個項目。這些項目帶來商品住宅供應23495套,供應面積342.61萬平方米,同比分別減少了16.9%和18.8%,創下自2006年北京執行預售管理制度以來的新低。

“過去兩年北京誕生了很多高價地,大都準備以豪宅的形式入市。但2017年北京的限價政策十分嚴格,單價超過8萬的項目寥寥無幾。”上述房企人士表示,受此影響,很多項目延緩了入市步伐。

二手房的低迷則是由于信貸政策的影響。“3·17新政”出臺后,部分二手房因被認定為非普通住宅,首付比例從四成驟增到八成,按照北京的房價水平,這相當于幾十萬至上百萬不等的成本。這也導致很多在途交易中止。

在當前一線城市的二手房交易中,六成以上為先賣后買的“連環單”。該特征也造成一種連帶效應,即一單交易的中止,往往引發數單交易受到影響。

或重新成市場熱點

雖然2018年被普遍認為是市場的“小年”,但對于已經提前經歷了“小年”的一線城市來說,形勢并不悲觀。

大多數券商認為,一線城市的市場規模龐大,此前的需求已因為各種因素而被凍結。在這部分需求逐漸釋放后,成交量繼續下滑的空間不大,甚至有可能提升。

中信建投就預測,“2018年,一線城市在去年低基數以及預售證邊際改善的影響下,預計銷售面積同比增長5%,銷售均價同比增長0.5%。”相比之下,該機構認為,今年二線城市的銷售面積同比下降3%,三四線城市銷售面積同比下降10%。

鏈家研究院認為,隨著調控效果的消化和前期累積需求尤其是換房需求的增多,一線城市的二手房市場會小幅回暖,2018年的月均成交量將高于現有水平,向正常水平恢復。該機構同時指出,“這種恢復是自然、自發向‘合理交易量’的正常回歸,不會對價格形成明顯的壓力,房價總體將保持平穩。”

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也持有類似的看法,他認為,今年北京二手房交易量有望恢復到15萬套左右的年均水平。這一規模要比2017年多出一萬多套。

新房市場的邏輯,仍然取決于市場供應。

在國土部、住建部于2017年4月發文督促后,一線城市普遍加大了供地力度,北京、廣州2017年供應宅地的規劃建筑面積均比2016年出現翻倍,北京完成了年度供地計劃,供地規模創最近5年來新高。按照正常的開發周期,這些土地的相當一部分,將在2018年轉化為住宅供應。

在供應結構方面,亞豪機構市場總監郭毅1月4日向21世紀經濟報道記者表示,2017年北京出讓的住宅用地當中,超過40宗含有可售純商品住宅,且設定限售價格。使得這些地塊項目必須通過加快周轉的方式,才能更好地控制財務成本,提高利潤水平。因此,未來項目上市速度將有所提升。

她還認為,大量限定房價項目的入市,令2018年的房價水平總體可控,有了這些產品的價格對沖,今年北京對于高端項目在價格及簽約上的管控也可能逐步放松。這也將使一批高端項目得以放行。

此前因規避“限價令”而暫緩開盤的項目,也很可能借此機會入市。“如果是單獨操盤的老項目,開發商大多已經投入了數十億,甚至百億;如果是聯合開發,開發商也已投入數十億。”上述房企人士說,資金方面的壓力,促使老項目加快入市步伐。這種邏輯同樣適用于上海、廣州、深圳。

(編輯:張星)


編輯者:sphd

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