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一線城市二手房價首現下降 房地產業增速持續走低

石門樓盤網 2018-07-23 19:12
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4月18日,國家統計局發布數據顯示,今年第一季度,房地產業增加值為13845億元,同比增長4.9%。自去年第二季度以來,已連續四個季度低于同期的GDP增速,相比去年一季度7.8%的增速,也明顯下降。

房地產業增加值增速下滑,說明行業對經濟增長的貢獻率出現下降。房價走勢企穩乃至回調,正是其中的一個直觀表現。

國家統計局在當日發布了70大中城市的房價變化情況。今年3月,15個熱點城市的房價走勢平穩,部分城市房價下跌。領漲者繼續由二三線城市占據,但最高漲幅并不大。這都顯示出,整體房價在調控的作用下逐漸企穩。

過去幾年來,因行業規模高速擴大,以及對GDP增長的高貢獻率,房地產業曾被稱為國民經濟的“支柱產業”。從數據上看,在過去兩年(2016年和2017年)連續創下歷史交易記錄之后,這種地位已經動搖。分析人士認為,行業正進入供需關系逆轉后的穩定發展期,樓市調控擴圍和長效機制醞釀,將使得價格和成交量進一步企穩。從長遠看,房地產業對經濟增長的貢獻率將可能繼續下滑。

熱點城市房價平穩

今年3月,15個熱點城市新建商品住宅銷售價格(不含保障房)總體保持基本穩定。從環比看,7個城市新房價格下降,降幅在0.1%至0.4%之間;2個城市持平;6個城市微漲,漲幅在0.1%至0.2%之間。同比看,有9個城市的新房價格降至去年同期以下。

其中,一線城市的新房價格平均同比下滑0.6%,連續兩個月出現下降;二手房平均價格則首次出現同比下滑。

15個熱點城市的房價漲幅明顯低于70城平均水平,說明分類調控的效果顯著。按照國家統計局城市司高級統計師劉建偉的解讀,這是由于“各地繼續以因地制宜、因城施策的房地產政策為主基調,堅持分類調控,保持政策的穩定性和連續性”。

在熱點城市以外,房價表現略有起色。海口、秦皇島、長春成為房價(環比)領漲者,延續了去年以來“一線城市平穩,二三線城市領漲”的大格局。

但即便是漲幅最大的海口,新房價格環比漲幅也僅為2.1%。且海南房地產市場向來缺乏穩定性,這一漲幅也被認為很難延續。

總體來看,今年3月,70個大中城市新房價格平均環比上漲0.42%,漲幅比此前兩個月有所擴大。按照中原地產的觀點,這是由于此前壓抑的需求正在謀求釋放所致。其中,經過幾年的“去庫存”進程,很多二三線城市的庫存降至低位,供需關系逆轉,使得房價有抬頭的動力。

另一方面,板塊輪動效應仍在繼續,部分起步較晚、房價基數不高的城市成為新一輪熱點。如隨著東北樓市的反彈,東北城市的房價漲幅已連續多月名列前茅。

在大部分機構看來,二三線城市房價雖有上漲壓力,但漲勢并不會持續太久。今年的政府工作報告指出,“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實地方主體責任,繼續實行差別化調控。”全國兩會結束后,大連、阜陽、長沙、沈陽、海南等地紛紛出臺政策,搖號買房、分區域調控等做法,說明樓市調控正不斷深化和細化。

中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者指出,房地產調控政策將進一步向三四線城市蔓延,并呈現出“打地鼠”的特征。因此,熱點區域的房價漲勢將很快被打壓,今年的整體房價水平將繼續企穩。

經濟增長貢獻率縮小

除房價外,成交量也因各種因素被遏制。今年一季度,全國商品房銷售面積同比增長3.6%,銷售額同比增長10.4%,增幅雙雙降至2015年7月以來的新低。

按照市場人士的觀點,量、價受挫,說明房地產行業的活躍度出現下降,并將直接影響到其在國民經濟中的貢獻率。

國家統計局數據顯示,今年第一季度,房地產業增加值為13845億元,同比增長4.9%,低于同期的GDP增速。

國家統計局將房地產業列入“服務業”的范疇,并細分為70個大類,涵蓋新房、二手房、租賃、物業等領域。房地產業增加值是指依靠房地產買賣、租賃、維護等形成的各項收入(包括傭金等)。因此,這一指標雖不同于量、價等直觀指標,但能夠在同口徑下,與GDP做出精準的對照。

自2000年以來,房地產業增加值呈逐年擴大的趨勢。其中,從2004年土地出讓市場化改革后算起,增長較快(增速大于7%)的年份分別是2005年-2007年、2009年-2011年、2013年、2016年。由于這些年份均為市場“大年”,說明行業增加值與交易市場——而非租賃、物業市場——的關聯度更大,且有一定的正相關性。在其中的多數年份里,房地產業增加值增速高于同期的GDP增速,說明當市場向好時,房地產業對經濟增長的貢獻率也較大。

實際上,過去多年來,房地產業在宏觀經濟中享有的“支柱地位”,正是由來于此。

2017年,樓市成交量創下歷史新高,房價漲幅也一度達到階段性高點。但由于基數較高,房地產業增加值增速仍然下降,當年二季度已低于同期的GDP增速。2017年全年,房地產業增加值增速降至5.6%,同年的GDP增速則是6.9%。

“房地產業對經濟增長的貢獻率正在下降。”上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示,從表面上看,這源于樓市調控政策的延續和深化,使得成交量趨于平穩、房價增長乏力。

但從大周期的角度來看,整個行業已經從供不應求過渡到供大于求階段。雖然棚戶區改造仍會對三四線樓市帶來刺激,但市場爆發式增長的基礎已不存在。且這種變化是不可逆轉的。即使租賃、物管市場崛起,其對GDP的貢獻率仍然不及交易市場。

嚴躍進同時指出,這種變化并不是壞事。房地產市場進入穩定發展期,使得其周期性波動不會傳遞到經濟發展中,使得經濟增長更為平穩。與此同時,經濟增長對房地產業的依賴度下降,也會倒逼一些城市的經濟轉型。

(編輯:張星)


編輯者:sphd

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