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一二手房價倒掛致“搖號買房”蔓延 限價政策效應遞減

石門樓盤網 2018-07-18 00:00
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近日,多個城市再出“搖號”新政。

在陜西發布了商品房搖號細則后,7月13日,福州出臺《關于福州市五城區商品住宅項目公證搖號銷售實施意見》(以下簡稱《實施意見》),稱即日起,福州市所轄鼓樓、臺江、倉山、晉安、馬尾等五城區的三類商品住宅項目,按照“首套剛需優先”原則,實行公證搖號方式公開銷售。這是福建省在泉州、莆田、寧德三地之后,推出搖號政策的第四個城市。

這被認為與部分城市限價令下,一二手房價格倒掛,樓市呈現出“買房好似打新股”的特征有關。

這在“倒掛”現象最為明顯的二線城市尤為明顯。有機構對7月17日國家統計局公布的房價數據做出測算,6月31個二線城市新建商品住宅價格上漲6.3%,漲幅領跑各線城市。

有地產人士呼吁,地方政府在陸續推出搖號政策的同時,應當對限價政策的力度把控和措施組合做出新的調整,減少其對市場供求平衡的影響。

二線城市一二手房價倒掛突出

“搖號買房”正在走向全國。

為了避免由于搶購房源所引發的茶水費等亂象,保證售房過程公正,此前,上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢、深圳等8個城市出臺了購房搖號政策。7月以來,也有部分地區,如福建的泉州、莆田、寧德、福州四地,就在近期集中開啟“搖號買房”模式。

這些城市之所以需要搖號,被認為主要是由各地的新房市場普遍受到限購、限價、限貸等抑制性政策,一二手房價格“倒掛”嚴重所致。

7月17日,新城集團高級副總裁歐陽捷認為,導致搖號搶房的原因,是由于新房價格受限,但房價上漲預期無法改變,這讓二手房價持續上漲,房價倒掛產生巨大利差。“這吸引有資格的購房者變身為投資者,放大了需求,搖號政策出臺迫不得已。”

具體來看,二線城市的“倒掛”最為嚴重。業內人士指出,對于北京等以存量房交易為主的一線城市而言,新房位置一般較為偏遠,價格較低,出現與改善需求為主的二手房價格倒掛現象比較正常。而對于三四線城市而言,城市住房供應量大,二手房價格相對偏低,一般也不會出現倒掛現象。

但二線城市和部分三線熱點城市的,諸葛找房此前的一份報告稱,在杭州、濟南、上海、成都等一些熱點城市的部分行政區,價格倒掛現象嚴重,倒掛區間在3000元到7000元左右不等。如杭州拱墅區,新房與二手房均價價差達到6900元,而在上海靜安、廣州黃埔等地區,價差也達到6000元左右。

記者采訪了多位中西部二線城市有購房意愿和資格的購房者,他們均向記者表示,購房第一選擇是新房。甚至有成都的購房者明確表示,“不會考慮二手房”。

21世紀經濟報道記者了解到,雖然二線城市在整體調控的情況下,樓市有所降溫,但新房市場依舊保持著較高的活力。

中國指數研究院的數據顯示,7月前兩周,北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、武漢、重慶、成都等受其監測的10個重點城市,累計開盤77個項目,推出房源21795套,二線城市對這些樓盤的去化率分別達到91%和84%。

宏觀來看,中指院的數據顯示,上半年,受其監測的25個二線代表城市,月均成交面積約76萬平方米,同比下降7%。但二線城市的新房成交卻在攀升。易居研究院的一份數據顯示,18個二線城市新建商品住宅成交面積約9756.9萬平方米,同比增長1%。

這在價格層面亦有體現,中原地產研究中心根據7月17日國家統計局發布的6月房價數據測算,6月31個二線城市新建商品住宅價格上漲6.3%,漲幅比上月擴大0.9個百分點,領跑各線城市。

歐陽捷認為,這一現象的根本原因,一是住房供不應求。一二線城市住宅用地供應趨勢性下降,而一些地方的政策卻導致需求增加,同時又并未做好增加供應的準備。二是預期管理不足。面對供不應求、房價上漲承壓的局面,政府強化調控,但正面引導不足。

限價政策邊際效應遞減

在二線城市新房火熱的同時,二手房市場卻呈現不同的局面。

鏈家近日發布報告稱,6月鏈家監測的重點11城,二手房成交全面下滑,天津、成都、青島的成交量環比下滑超過40%,而成都、青島兩城均價環比也下跌7.8%和4.1%。

“倒掛帶來的新房對二手房的擠出效應,在近一年來一直存在。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴21世紀經濟報道,6月份重點城市二手房量價普遍回落主要原因在于前期價格上漲,購房者大量涌入新房市場后,購買力被持續耗散,且人才落戶等政策的邊際效應遞減,在嚴限購限貸疊加信貸收緊的環境下市場出現自發回落。

許小樂進一步分析,部分城市的限價嚴而限購松,是助推市場火熱的重要因素,內在關系在于限價嚴帶來套利的必然性,而限購松帶來入市的可能性,兩者疊加帶來新房市場的“火熱”,但是這種“火熱”只存在于新房市場,更加“市場化”的二手房市場并未因此出現“火熱”。

二線城市領漲樓市的現狀,也讓各方開始反思當下樓市調控策略的力度、組合是否有效。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,限價應當充分考慮幾個因素,包括當地的CPI走勢、房價走勢、當地宏觀經濟和人均可支配收入等因素。另外在調控嚴厲的時候,也會有類似行政類的價格漲幅措施,類似不允許超過同期同類產品的定價等。而結合土地成本、造價成本、盈利目標等,也會在具體的預售價格審批上會有所體現。

“只要限價令不取消,一二手房價倒掛現象就不會改變。”在歐陽捷看來,“控房價、抑泡沫、防風險”的政策邏輯不會改變,在真正的長效機制形成并徹底改變目前的供求失衡與市場扭曲現象之前,限價令還將長期持續。

但多位分析人士也指出,這并不意味著限價策略會退出,歐陽捷也承認,如果取消限價令,勢必導致新房價格快速上漲并反超二手房價,從而加大泡沫破裂的風險。

但一些城市已經在調整。有的城市如成都,已經采取措施加大了限購力度,也被認為是其樓市近期降溫的主要原因。而另一些城市則對限價政策作出調整和新的嘗試。7月初,昆明,要求商品住房接受價格管理的6個月內,每月實際銷售均價不得高于同項目、同品質、同類型最近一個月的商品住房合同網簽備案均價;在預售價格6個月后方可申請調整,且每12個月內,商品住房合同網簽備案均價上浮不得超過6%。(編輯:陳潔,)


編輯者:sphd

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